도시개발 사업 개별환지 집단환지 어느것이 유리할까요?

 

2019년에 충청도에 있는 토지를 투자 개념으로 접근하고 저렴한 금액이라서 매입하게 되었는데 매입하는 순간 도시개발사업으로 묶여 있어서 지금까지 개발행위를 할 수 없이 기다리고 있다. 대출을 받은 상황에서 아무것도 할 수 없으니 답답하고 아무런 결과물이 나오지 않아서 답답하기도 한 상황이다

 

오랜 기다림 끝에 2024년 7월 초 집단환지를 신청하고 싶은 사람은 집단환지를 신청하라는 우편물이 날아왔다.

집단환지 신청은 의무는 아니며 개별환지 신청의사가 있는 경우는 집단환지를 신청할 필요가 없으며 개별환지 신청에서 탈락할 수도 있고 청산을 받는 것보다는 유리하다고 생각될 때, 개별환지 신청을 하고 싶지 않은 경우에는 집단환지를 신청하면 된다.

도시개발사업은 민영에서 하는 경우와 공공에서 하는 경우가 있는데 보유 토지는 시에서 하는 도시개발사업으로 민간보다는 시간이 더 걸리는 듯하다,

 

집단환지의 개념: 집단환지란 토지 소유자의 신청에 의하여 토지이용계획 상 공동주택 용지로 환지로 지정받는 것을 말하는 것이며 입주권을 받는 것은 아니다

 

집단환지를 신청하는 이유

 

타 구역보다 기반 시설이 많기 때문에 개발 환지(단독주택용지) 보다 비싼 집단 체비지(공동주택용지) 비율을 높여 평균 감보율을 감소시키고 사업성이 높아지도록 계획하였다고 한다.

 

토지 소유자를 대상으로 집단환지 신청 결과 집단 체비지(공동주택용지) 면적보다 신청면적이 저조할 경우 개별 환지 부족으로 인한 부족 환지가 불가피한 실정이니(부족 환지는 금전으로 청산된다)

집단환지 신청이 저조할 경우 2차 집단환지 신청을 받게 되며 기간이 길어져서 일정이 지연되니 신청을 빨리하라는 우편물이다.

 

집단 환지 신청 대상

 

●사업 지구 내 환지 대상 토지 소유자는 누구나 (토지 소유 면적에 관계없이 해당됨) 신청이 가능하다

●다수 필지 소유의 환자 대상 토지 소유자는 각 필지별로(소유면적 규모에 관계없으며 과소 토지도 해당됨) 신청 가능하다

 

내가 가지고 있는 토지 위치

 

도로에 접하고 있으며 준주거지역으로 개별 환지를 받은 확률도 있으나 개별 환지를 신청한 세대가 많거나 환지의 지정 순위에서 밀리게 되는 경우에는 청산 대상이 된다고 한다.

도로에 접하는 형태가 가로를 많이 접하는 게 유리하다고 하는데 아직은 어떤 것이 옳은 것인지 판단이 서지를 않은 상태임 시에서 환지를 받지 못하는 경우는 현금청산이 되는데 환지 처분 예정 시기는 2030년으로 예상하고 있다.

 

2025년 1월

답보적인 상태로 기다리던 상황에 부동산에서 연락이 와서 좋은 조건으로 건설사와 계약하는 건 어떤지 제안

시행사의 매입 조건

 

감정가는 토지마다 다르며 내가 가지고 있는 토지는 도로에 접해있는 답으로 감정평가금액이 평균금액보다 높다는 부동산 사장님의 말씀을 전해 들었다. 예상 감정가는 평당 150만 원 ~200만 원 선이며 도로의 접한 상태 또는 현재 마을이 있는 곳이 더 높은 감정가로 책정된다고 한다. 하지만 감정가는 공개하지 않는다고 하니 금액을 책정하는 것은 불가하고 대략적인 느낌으로 산정해서 마진을 생각하는 게 맞는 것 같다.

ㅡ> 계약 시 감정가의 5%

ㅡ> 환지계획 수립 및 환지 예정지 지정이 나면 5%

ㅡ> 시청에 확인해 보니 환지 예정지 지정은 25년 말을 예정으로 하고 있다는 대답

ㅡ> 잔금: 사업인가 득한 후 PF 기표 일로부터 30일 이내 또는 2차 계약금 지급 후 16개월 중 선 도래일

ㅡ>. 건설사의 귀책사유가 아닌 다른 사유로 인하여 공동 주택 착공이 불가하다고 판단될 경우 6개월 연장할 수 있어서 잔금 기간까지는 계약금 10% 받은 이후 최대 22개월이 될 수는 있으나 빨라질 것 같다는 예상 예상 잔금일은 2027년 말 청산을 받는 것보다는 이익금을 빨리 받고 감정가의 120%를 매매가로 책정해 준다고 하니 손해 보는 일은 아닌 것 같지만 요즘 경기가 불안하니 선뜻 답을 정하기는 어려운 상황이다.

 

해지 조건: 건설사가 잔금을 치르지 않을 경우 계약금은 몰수되며 토지 소유자의 압류나 가압류 등으로 사업시행이 불가능할 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

시행사의 잔금은 빨라야 2027년 말 정도가 되어야 될 듯하다

10% 계약금만 받고 2년을 기다려야 하나?

하지만 시행사에서 문제가 생겨서 토지에 권리행사를 할 수 없는 경우 이것도 저것도 할 수 없고 시간만 흘러갈 수도 있는 문제가 생긴다. 공인중개사 말씀으로는 시행사는 자금력이 튼튼하고 문제가 될 것이 없다고는 하지만 걱정이 안 될 수도 없는 상황 그래서 결정은 못 하고 고민 중이다..

 

●환지로 토지를 받을 확률은 적고 만약 환지를 받는다고 해도 그 환지를 처분하는 데에는 시간이 걸린다. 돈이 오래 묶여 있어서 장기적으로는 실익이 없어 보인다.

●시에서 감정가로 주는 보상은 안정적이기는 하나 보상을 받는 데까지 시간이 많이 걸리나 건설사보다는 믿을 수 있고 백 프로 안정적으로 돈을 받을 수 있다.

●집단환지는 아직은 믿음을 주는 조건을 만나지 못하고 있는데 그나마 자금 회수를 제일 먼저 할 수 있는 것이 장점이다.

어떤 선택이 나은 것인지는 아직도 잘 모르겠다.

2025년 집단환지만 신청된 상태이고 좋은 조건의 건설사가 나타나기를 기다리고 있으며 만약 더 좋은 조건이 나타나지 않을 경우는 현금 청산이다.